Grondprijzen: functie, locatie en tijdsafhankelijk
De waarde van bouwrijpe kavels is niet overal gelijk, maar wordt bepaald door de locatie, te realiseren functie en actuele marktsituatie. Een juiste vertaling van deze waarde in de door de locatie ontwikkelaar (veelal gemeente) te hanteren grondprijzen is onontbeerlijk voor een het succes van een project.
Zo zal het hanteren van grondprijzen onder het niveau van de actuele marktwaarde van bouwrijpe kavels ertoe leiden dat de locatie ontwikkelaar opbrengsten ‘laat liggen’. Hanteert zij daarentegen grondprijzen boven de actuele marktwaarde, dan zullen deze niet afzetbaar blijken met een negatief grondexploitatieresultaat tot gevolg. Alleen een juiste, marktconforme, inschatting zal tot optimale opbrengsten en daarmee exploitatieresultaat leiden. Maar hoe wordt deze grondprijs eigenlijk bepaald? Dit hangt van een aantal zaken af, te weten:
Zo zal het hanteren van grondprijzen onder het niveau van de actuele marktwaarde van bouwrijpe kavels ertoe leiden dat de locatie ontwikkelaar opbrengsten ‘laat liggen’. Hanteert zij daarentegen grondprijzen boven de actuele marktwaarde, dan zullen deze niet afzetbaar blijken met een negatief grondexploitatieresultaat tot gevolg. Alleen een juiste, marktconforme, inschatting zal tot optimale opbrengsten en daarmee exploitatieresultaat leiden. Maar hoe wordt deze grondprijs eigenlijk bepaald? Dit hangt van een aantal zaken af, te weten:
Zoals aangegeven is de grondprijs ondermeer afhankelijk van hetgeen gerealiseerd wordt, de functie.
- Commerciëel: De grondprijzen voor commerciële functies (woningen, kantoren, winkels, etc.) worden doorgaans ‘residueel’ bepaald. Volgens deze systematiek wordt de grondprijs bepaald door de gemiddelde marktwaarde van een bepaald vastgoedobject (woning, kantoor, bedrijf, winkel) als uitgangspunt te nemen en hierop de gemiddelde stichtingskosten excl. grond in mindering te brengen. De marktwaarde wordt bij direct aan de eindgebruiker te verkopen functies (bijvoorbeeld koopwoningen) uitgedrukt in de v.o.n. prijs en wordt bij in exploitatie te nemen functies (bijvoorbeeld huurwoningen, winkels, etc.) uitgedrukt in de bedrijfswaarde / beleggingswaarde. De residuele grondprijs wordt door veel gemeenten veelal ook uitgedrukt als een percentage van de v.o.n. prijs excl. BTW, oftewel grondquote.
- Maatschappelijk: De grondprijzen voor maatschappelijke functies (scholen, sociale woningen, etc.) worden doorgaans ‘comparatief’ bepaald. Bij deze systematiek is de te hanteren grondprijs afhankelijk van de door omliggende gemeenten gehanteerde prijs en wordt deze vaak uitgedrukt in een m²-uitgifteprijs.
Locatie
De grondprijzen en daarmee het grondprijsbeleid zal bovendien per gemeente verschillen en is hiermee dus locatieafhankelijk. Immers, de marktwaarden voor de diverse functies doen dit ook.
Marktsituatie
Tot slot zullen de bepaalde grondprijzen, en daarmee het grondprijsbeleid, regelmatig geactualiseerd dienen te worden. Dit aangezien de marktwaarden fluctueren en meedeinen op de marktdynamiek. De grondprijzen zijn hiermee dus tevens tijdsafhankelijk.
Onze expertise
De adviseurs van Kuiper & Van Tilborg kunnen door hun gedegen kennis van de gehele ontwikkelkolom, van locatieontwikkeling tot vastgoedexploitatie, gecombineerd met hun extensieve ervaring met beleidsadvisering voor grondbedrijven, u bijstaan om tot een marktconform grondprijsbeleid te komen.
Hierbij maken wij gebruik van een eigen ontwikkeld ‘residueel grondquote model’, dat zowel marktconformiteit als uniforme toepasbaarheid biedt.
Hierbij maken wij gebruik van een eigen ontwikkeld ‘residueel grondquote model’, dat zowel marktconformiteit als uniforme toepasbaarheid biedt.