De grondexploitatie als financieel hart en geweten van uw gebiedsontwikkeling

Het financiële kader van de gebiedsontwikkeling is vastgelegd in de grondexploitatie, afgekort: GREX. De GREX is in feite de financiële vertaling van het planconcept, ruimtegebruik, ontwikkelingsprogramma, doorlooptijd en samenwerkingsvorm. De GREX bestaat uit kosten- en opbrengsten, waarbij de kosten voornamelijk betrekking hebben op de inrichting van het exploitatiegebied. Deze worden grotendeels afgeleid van het in het stedenbouwkundige plan gedefinieerde ruimtegebruik, planconcept en kwaliteitsniveau.Enkele hoofdkostensoorten in betreffen de kosten voor:

  • Verwerving van het exploitatiegebied
  • (civieltechnische) Onderzoeken
  • Inrichting van het openbaar gebied
  • Planontwikkeling, voorbereiding & toezicht en onvoorzien
  • Planschadevoorzieningen
  • Eventuele fondsafdrachten
De opbrengsten worden voornamelijk gevormd door uitgifte van de voor bebouwing aangewezen percelen, aangevuld met eventuele bijdragen. De hoogte van de opbrengsten uit gronduitgifte, oftewel grondprijs, is afhankelijk van de te realiseren functie en kent veelal een residuele basis. In geval van een traditionele (gemeentelijke) GREX wordt de grondprijs meestal bepaald door het gemeentelijk grondprijsbeleid.

Door de kosten en opbrengsten binnen de gedefinieerde doorlooptijd te faseren en, op basis van de marktsituatie en financieringsvorm, een inschatting te maken van de inflatie en rente, kan het exploitatieresultaat berekend worden. De berekening van het exploitatieresultaat, waarbij rekening wordt gehouden met inflatie en rente wordt een berekening op dynamische eindwaarde genoemd.

Onze expertise

Kuiper & Van Tilborg heeft beschikking over een eigen ontwikkeld GREX rekenmodel, waarbij op basis van bovenstaande informatie het exploitatieresultaat van uw GREX op gestructureerde wijze inzichtelijk wordt gemaakt. Hiermee is het zowel mogelijk om individuele exploitaties door te rekenen, als een geconsolideerd exploitatieresultaat van een veelvoud aan gekoppelde maar centraal aangestuurde deelexploitaties te bepalen. Desgewenst brengen wij, op basis van het berekende cashflowverloop, tevens de borgstelling in verband met de financiering in beeld.