Het exploitatieplan als instrument voor een effectief kostenverhaal

De tijd dat een gemeente alle gronden op een te ontwikkelen locatie in haar bezit heeft is al lang verleden tijd. Daarnaast biedt het zelfrealisatierecht de eigenaar van de grond de mogelijkheid om bij een eventuele bestemmingswijziging zijn grond te bebouwen in overeenstemming met het nieuwe bestemmingsplan. Een bestemmingswijziging met (extra) ontwikkelmogelijkheden tot gevolg werkt in de regel waardevermeerderend.

Echter de kosten van de locatieontwikkeling (waaronder het bouwrijp maken en inrichten van het openbaar gebied) komen ten laste van de partij die de grondexploitatie voert, vaak de gemeente. Door middel van de nieuwe ‘Wet ruimtelijke ordening’ (Wro) kan een gemeente daarom de kosten van de locatieontwikkeling deels verhalen op de partijen, wier grond door de bestemmingswijziging in waarde stijgt. Deze kostenverhaalmogelijkheid wordt geboden door het gelijktijdig met het bestemmingsplan vast stellen van een ‘exploitatieplan’. Bovendien is het opstellen van een exploitatieplan in veel gevallen verplicht indien de gemeente niet alle voor ontwikkeling benodigde gronden in bezit heeft, dan wel zij nog niet een overeenkomst omtrent kostenverhaal hiervoor heeft gesloten.

Het exploitatieplan is erop gericht de meest voorkomende kosten die met de locatieontwikkeling verband houden te verhalen. Deze zijn vastgelegd in een kostensoortenlijst. Als criterium geldt dat de totaal aan te verhalen kosten het totaal aan baten van de ontwikkeling niet mag overschrijden, de zogenaamde ‘macro-aftopping’. Bovendien zijn de verhaalsmogelijkheden van bepaalde kostensoorten gelimiteerd, de zogenaamde ‘micro aftopping’.

Daarnaast kunnen in een exploitatieplan nadere eisen worden gesteld ten aanzien van de ligging en fasering van sociale woningen en kavels voor particulier opdrachtgeverschap. Ook kunnen, indien een zelfrealisator de locatie zelf wil inrichten, eisen aan de uit te voeren werkzaamheden, evenals uitvoeringsregels, gesteld worden.
Het exploitatieplan bestaat uit een plankaart, voorschriften (locatie eisen), een toelichting en een exploitatieopzet (incl. fasering).

Onze expertise

Kuiper & Van Tilborg kan uw gemeente, middels een eigen ontwikkeld rekenmodel voor exploitatieplanbijdragen voor de Wro, bijstaan bij het opstellen van een exploitatieplan. Op basis van uw plan en aanwezige zelfrealisatoren adviseren wij u omtrent de best te volgen strategie. Tevens voeren wij een grondexploitatieberekening uit, waarbij de exploitatieplanbijdragen voor de verschillende aanwezige zelfrealisatoren in beeld gebracht worden. Wij hebben uitstekende contacten met ruimtelijke ordeningsjuristen, zodat wij u desgewenst ook kunnen begeleiden bij het opstellen van de voorschriften.

Heeft u gronden in bezit en heeft u te maken met een bestemmingsplanwijziging? Ook in dat geval kan Kuiper & Van Tilborg u bijstaan bij het uitvoeren van een second opinions op de exploitatieplan(berekening) en beoordeling van anterieure overeenkomsten.